Kupno domu w Illinois: najczęstsze pytania

Proponuję wcześnie porozmawiać z licencjonowanym doradcą kredytowym i uzyskać wstępną zgodę na kredyt (pre-approval) przed oglądaniem domów. Pomaga to ustalić wygodny budżet i pokazuje sprzedającym, że są Państwo gotowi do zakupu. Doradca kredytowy wyjaśni dostępne programy i opcje wkładu własnego, a programy w Illinois są opisane na ihda.org. Nie udzielam porad finansowych, ale chętnie współpracuję z Państwa doradcą kredytowym.

Polecam ją. Licencjonowany inspektor wybrany przez Państwa sprawdza stan domu, m.in. dach, konstrukcję, instalację wodną, elektryczną, ogrzewanie i klimatyzację. Umowa określa warunki inspekcji. W zależności od warunków umowy można poprosić o naprawy lub obniżkę, a w niektórych przypadkach odstąpić od umowy. Pomogę zaplanować inspekcję.

Przygotowuję pisemną ofertę z ceną, zadatkiem (earnest money), warunkami finansowania, zapisami o inspekcji i attorney review oraz proponowaną datą finalizacji. Sprzedający może ją przyjąć, złożyć kontrofertę lub odrzucić. Przedstawiam niedawne transakcje porównawcze, aby mogli Państwo zdecydować o cenie. Ostateczna decyzja zawsze należy do Państwa.

W rejonie Chicago umowy sprzedaży domów zwykle sporządza się na formularzu Multi-Board Residential Real Estate Contract, który przewiduje okres weryfikacji przez adwokatów (attorney review) po podpisaniu umowy. W tym czasie adwokat każdej ze stron może przejrzeć umowę i zaproponować zmiany. W Illinois kupujący i sprzedający zwyczajowo zatrudniają własnego adwokata od nieruchomości. Z pytaniami o umowę proszę zwrócić się do własnego adwokata.

Zwykle są to: attorney review, inspekcja domu, wycena dla banku i decyzja kredytowa, zobowiązanie tytułowe (title commitment), końcowe oględziny i finalizacja. Na bieżąco informuję Państwa o postępach.

Proszę zabrać dokument tożsamości ze zdjęciem. Firma tytułowa (title company) poinformuje, jak przesłać środki. Przed wysłaniem przelewu proszę zadzwonić do firmy tytułowej pod znany Państwu numer i potwierdzić instrukcje. Podpisują Państwo dokumenty, a klucze są przekazywane zgodnie z umową.

Ogólna inspekcja obejmuje widoczne i dostępne elementy domu, takie jak dach, fundamenty i konstrukcja, instalacja wodna, elektryczna, ogrzewanie i klimatyzacja, okna oraz ślady zalania. W Illinois inspektorzy budowlani muszą mieć licencję IDFPR zgodnie z Home Inspector License Act (225 ILCS 441). Licencję można sprawdzić na stronie IDFPR.

Zazwyczaj kupujący wybiera inspektora i płaci za inspekcję. Badania specjalistyczne, np. radonu lub kamerą w kanalizacji, są często osobno.

Formularz Multi-Board Residential Real Estate Contract, popularny w rejonie Chicago, zawiera opcjonalny zapis o inspekcji. Jeśli ma zastosowanie, kupujący może zlecić inspekcję i odpowiedzieć na warunkach zapisanych w umowie. Dokładne warunki są w umowie, a wyjaśni je Państwa adwokat.

Inspektorzy często wskazują pęknięcia fundamentów, wodę w piwnicach i dawne zalania. Radon to naturalnie występujący gaz, a IEMA zaleca badanie każdego domu przed zakupem; w Illinois pomiar radonu dla innych osób musi wykonać specjalista z licencją IEMA. W przypadku domów zbudowanych przed 1978 r. sprzedający musi przekazać informację o farbie ołowiowej (źródło: EPA).

W zależności od umowy kupujący może poprosić o naprawy lub obniżkę, strony mogą negocjować albo kupujący może odstąpić od umowy w ramach warunku inspekcji. Nic nie dzieje się automatycznie; każda strona decyduje. Pomagam uporządkować prośby, a sprawami umowy zajmuje się Państwa adwokat.

Wiele kondominiów, szeregowców i niektórych osiedli domów jednorodzinnych ma stowarzyszenie właścicieli (HOA). Oto ogólny przegląd, który pomoże Państwu je ocenić.

Możliwe zalety:

• Wspólne udogodnienia, takie jak świetlica, basen, siłownia lub tereny zielone, w zależności od osiedla.
• Stowarzyszenie często zajmuje się utrzymaniem elementów zewnętrznych i części wspólnych, np. zielenią, odśnieżaniem lub dachami, zgodnie ze swoimi dokumentami.
• Indywidualne ubezpieczenie może czasem kosztować mniej, w zależności od zakresu polisy głównej stowarzyszenia.
• Zasady wspólnoty mają na celu utrzymanie osiedla w spójnym i zadbanym stanie.

Możliwe wady:

• Miesięczne lub inne regularne opłaty, które mogą się z czasem zmieniać.
• Możliwe opłaty specjalne (special assessments) na naprawy lub projekty nieobjęte zwykłym budżetem.
• Ograniczenia architektoniczne i dotyczące wyglądu zewnętrznego, np. zmian, kolorów, ogrodzeń lub rozbudowy.
• Kwestie związane z odsprzedażą, takie jak zasady stowarzyszenia, ograniczenia wynajmu i dokumenty, które przejrzą przyszli kupujący.
• Zasady mogą być rygorystyczne, a stowarzyszenie może je egzekwować.

Zasady, opłaty i finanse HOA różnią się w zależności od stowarzyszenia. Przed zakupem proszę przejrzeć deklarację, statut, regulamin, budżet, rezerwy i protokoły z ostatnich zebrań, a pytania kierować do stowarzyszenia i swojego adwokata (attorney).

Zgodnie z 35 ILCS 200/15-170 ulga przysługuje właścicielowi w wieku co najmniej 65 lat, który mieszka w domu i odpowiada za podatek od nieruchomości. Obniża ona wyrównaną wartość szacunkową (EAV), a nie bezpośrednio rachunek. Według Illinois Department of Revenue maksymalne obniżenie EAV wynosi 8000 USD w hrabstwie Cook i hrabstwach sąsiednich oraz 5000 USD w pozostałych hrabstwach. Zasady składania wniosków są różne: Cook County Assessor podaje, że Senior Exemption odnawia się automatycznie po jej przyznaniu, a niektóre inne hrabstwa wymagają corocznego formularza.

Kryteria, kwoty i terminy różnią się w zależności od hrabstwa i mogą się zmieniać; proszę je sprawdzić w biurze asesora hrabstwa (county assessor). To informacje ogólne, a nie porada podatkowa; w swojej sprawie proszę zwrócić się do asesora hrabstwa lub doradcy podatkowego.

Zgodnie z 35 ILCS 200/15-172 właściciel w wieku co najmniej 65 lat, który spełnia limit dochodu gospodarstwa domowego, może „zamrozić” EAV domu na poziomie roku bazowego. Według Illinois Department of Revenue limit łącznego dochodu gospodarstwa domowego wynosi 75 000 USD za rok podatkowy 2026 (podatek płatny w 2027 r.). Rachunek nadal może się zmienić, jeśli wzrosną stawki lub dom zostanie rozbudowany. Wniosek trzeba składać co roku (formularz PTAX-340 w hrabstwie; Cook County Assessor również wymaga corocznego wniosku).

Kryteria, kwoty i terminy różnią się w zależności od hrabstwa i mogą się zmieniać; proszę je sprawdzić w biurze asesora hrabstwa (county assessor). To informacje ogólne, a nie porada podatkowa; w swojej sprawie proszę zwrócić się do asesora hrabstwa lub doradcy podatkowego.

Zgodnie z 35 ILCS 200/15-175 ulga dotyczy domów zamieszkanych przez właściciela. Według Illinois Department of Revenue (PIO-74, wersja z lipca 2025 r.; kwoty obowiązujące w bieżących latach podatkowych, w tym 2026, sprawdzone 16 października 2026 r.) obniża EAV maksymalnie o 10 000 USD w hrabstwie Cook, 8000 USD w hrabstwach sąsiednich i 6000 USD w pozostałych. W Cook nazywa się Homeowner Exemption i według Cook County Assessor odnawia się automatycznie po przyznaniu. Po zakupie domu, w którym będą Państwo mieszkać, warto sprawdzić, czy ulga jest naliczana na Państwa nazwisko.

Kryteria, kwoty i terminy różnią się w zależności od hrabstwa i mogą się zmieniać; proszę je sprawdzić w biurze asesora hrabstwa (county assessor). To informacje ogólne, a nie porada podatkowa; w swojej sprawie proszę zwrócić się do asesora hrabstwa lub doradcy podatkowego.