Comprar casa en Illinois: preguntas comunes

Le sugiero hablar pronto con un prestamista hipotecario con licencia y obtener una preaprobación antes de visitar casas. La preaprobación le ayuda a fijar un presupuesto cómodo y muestra a los vendedores que está listo para comprar. Su prestamista puede explicarle los programas de préstamo y las opciones de enganche; los programas de Illinois están en ihda.org. No doy asesoría financiera, pero con gusto trabajo junto con su prestamista.

Se la recomiendo. Un inspector con licencia que usted elija revisa el estado de la casa, como el techo, la estructura, la plomería, el sistema eléctrico y la calefacción y aire acondicionado. El contrato fija los términos de la inspección. Según los términos del contrato, puede pedir reparaciones o un crédito, o en algunos casos cancelar. Puedo ayudarle a programarla.

Preparo una oferta por escrito con su precio, el depósito de garantía (earnest money), las condiciones de financiamiento, las cláusulas de inspección y revisión por abogados, y una fecha de cierre propuesta. El vendedor puede aceptar, hacer una contraoferta o rechazarla. Le muestro ventas comparables recientes para que decida cuánto ofrecer. La decisión final siempre es suya.

En el área de Chicago, las ventas de viviendas suelen hacerse con el contrato Multi-Board Residential Real Estate Contract, que incluye un período de revisión por abogados después de firmar. Durante ese período, el abogado de cada parte puede revisar el contrato y proponer cambios. En Illinois, compradores y vendedores suelen contratar a su propio abogado de bienes raíces. Para preguntas sobre su contrato, pregunte a su propio abogado.

Normalmente: revisión por abogados, inspección, tasación y aprobación del préstamo, compromiso de título, recorrido final y cierre. Le mantengo informado.

Traiga una identificación oficial con foto. La compañía de títulos le indicará cómo enviar sus fondos. Antes de hacer cualquier transferencia, llame a la compañía de títulos a un número que ya conozca para verificar las instrucciones. Usted firma los documentos y recibe las llaves según lo que indique su contrato.

Una inspección general revisa las partes visibles y accesibles de la casa, como el techo, los cimientos y la estructura, la plomería, la electricidad, la calefacción y el aire acondicionado, las ventanas y señales de daños por agua. En Illinois, los inspectores de viviendas deben tener licencia del IDFPR según la Home Inspector License Act (225 ILCS 441). Puede verificar la licencia en el sitio web del IDFPR.

Por lo general, el comprador elige y paga al inspector. Las pruebas especiales, como radón o cámara de alcantarillado, suelen ser aparte.

El contrato Multi-Board Residential Real Estate Contract, de uso común en el área de Chicago, incluye una cláusula opcional de inspección. Si aplica, el comprador puede inspeccionar la casa y responder según los términos escritos en el contrato. Los términos exactos están en su contrato y su abogado puede explicárselos.

Los inspectores suelen comentar grietas en los cimientos, agua en sótanos y daños por agua anteriores. El radón es un gas natural y la IEMA recomienda hacer la prueba en toda casa antes de comprarla; en Illinois, la prueba de radón para terceros debe hacerla un profesional de medición con licencia de IEMA. Para casas construidas antes de 1978, el vendedor debe entregar una divulgación sobre pintura con plomo (fuente: EPA).

Según el contrato, el comprador puede pedir reparaciones o un crédito, las partes pueden negociar o el comprador puede cancelar dentro de la contingencia. Nada es automático; cada parte decide. Le ayudo a organizar las solicitudes y su abogado se encarga del contrato.

Muchos condominios, casas adosadas y algunos vecindarios de casas unifamiliares tienen una asociación de propietarios (HOA). Este es un resumen general para ayudarle a evaluarla.

Posibles ventajas:

• Áreas y servicios compartidos, como salón comunitario, piscina, gimnasio o áreas verdes, según la comunidad.
• La asociación a menudo se encarga del mantenimiento exterior y de las áreas comunes, como jardinería, retiro de nieve o techos, según sus documentos.
• Su seguro individual a veces puede costar menos, según lo que cubra la póliza principal de la asociación.
• Las reglas de la comunidad buscan mantenerla uniforme y en buen estado.

Posibles desventajas:

• Cuotas mensuales u otras cuotas periódicas, que pueden cambiar con el tiempo.
• Posibles cuotas especiales (special assessments) para reparaciones o proyectos que el presupuesto regular no cubre.
• Restricciones arquitectónicas y exteriores, como límites a cambios, colores, cercas o ampliaciones.
• Consideraciones de reventa, como las reglas de la asociación, los límites de alquiler y los documentos que revisarán futuros compradores.
• Las reglas pueden ser estrictas y la asociación puede hacerlas cumplir.

Las reglas, cuotas y finanzas de una HOA varían según la asociación. Antes de comprar, revise la declaración, los estatutos, las reglas, el presupuesto, las reservas y las actas de reuniones recientes, y haga sus preguntas a la asociación y a su abogado (attorney).

Según 35 ILCS 200/15-170, esta exención es para propietarios de 65 años o más que viven en la casa y son responsables de sus impuestos a la propiedad. Reduce el valor tasado ecualizado (EAV), no la factura directamente. Según el Illinois Department of Revenue, la reducción máxima del EAV es de $8,000 en el condado de Cook y los condados vecinos, y de $5,000 en los demás condados. Los trámites varían: el Cook County Assessor indica que su Senior Exemption se renueva automáticamente una vez otorgada, mientras que otros condados piden un formulario de renovación anual.

La elegibilidad, los montos y las fechas límite varían según el condado y pueden cambiar; verifíquelos con el asesor de su condado (county assessor). Esto es información general, no asesoría fiscal; consulte al asesor de su condado o a su asesor fiscal sobre su caso.

Según 35 ILCS 200/15-172, un propietario de al menos 65 años que cumpla el límite de ingresos del hogar puede «congelar» el EAV de su casa en un año base. Según el Illinois Department of Revenue, el límite de ingresos totales del hogar es de $75,000 para el año fiscal 2026 (impuestos pagaderos en 2027). La factura aún puede cambiar si suben las tasas o se hacen mejoras. Debe volver a solicitarlo cada año (formulario PTAX-340 ante su condado; el Cook County Assessor también exige la solicitud anual).

La elegibilidad, los montos y las fechas límite varían según el condado y pueden cambiar; verifíquelos con el asesor de su condado (county assessor). Esto es información general, no asesoría fiscal; consulte al asesor de su condado o a su asesor fiscal sobre su caso.

Según 35 ILCS 200/15-175, esta exención es para viviendas ocupadas por su dueño. Según el Illinois Department of Revenue (PIO-74, revisado en julio de 2025; montos vigentes para los años fiscales actuales, incluido 2026, verificados el 16 de octubre de 2026), reduce el EAV hasta $10,000 en el condado de Cook, $8,000 en los condados vecinos y $6,000 en los demás. En Cook se llama Homeowner Exemption y, según el Cook County Assessor, se renueva automáticamente una vez otorgada. Si compra una casa para vivir en ella, verifique que la exención se aplique a su nombre.

La elegibilidad, los montos y las fechas límite varían según el condado y pueden cambiar; verifíquelos con el asesor de su condado (county assessor). Esto es información general, no asesoría fiscal; consulte al asesor de su condado o a su asesor fiscal sobre su caso.