Pytania kupujących i sprzedających

To zależy od rodzaju kredytu. Typowe minima: kredyt konwencjonalny – od 3% dla kwalifikujących się kupujących; FHA – 3,5% przy ocenie kredytowej od 580 (10% przy 500–579); VA – często bez wkładu własnego dla uprawnionych weteranów i żołnierzy. Przy wkładzie poniżej 20% w kredycie konwencjonalnym zwykle dochodzi ubezpieczenie kredytu (mortgage insurance).

Kupujący w Illinois mogą też skorzystać z programów pomocy przy wkładzie własnym Illinois Housing Development Authority (IHDA). Ostateczne warunki ustala kredytodawca, dlatego warto wcześnie uzyskać pre-approval.

Kupujący płacą zazwyczaj ok. 2–5% ceny lub kwoty kredytu (dane CFPB i Fannie Mae), niezależnie od wkładu własnego: opłaty kredytodawcy, wycena, ubezpieczenie tytułu własności, honorarium adwokata, opłaty rejestracyjne oraz przedpłacone podatki i ubezpieczenie.

Sprzedający zwykle pokrywa stanowy podatek od przeniesienia własności (0,50 USD za każde 500 USD ceny, 35 ILCS 200/31-10) i podatek hrabstwa Cook (0,25 USD za 500 USD), ewentualny podatek gminny, honorarium adwokata, opłaty za ubezpieczenie tytułu własności, prowizje oraz proporcjonalną część podatku od nieruchomości. Po złożeniu wniosku kredytodawca przekazuje Loan Estimate, a najpóźniej 3 dni robocze przed zamknięciem – Closing Disclosure.

Składają się na to dwa etapy: czas do przyjęcia oferty oraz czas od podpisania umowy do zamknięcia transakcji. Czas na rynku zależy od ceny, stanu, lokalizacji i bieżącego popytu, więc bywa bardzo różny – pokażę Państwu aktualne dane lokalne dla Państwa domu. Termin zamknięcia określa umowa; przy kupującym z kredytem to często ok. 30–60 dni. Nie można zagwarantować ani terminu, ani ceny sprzedaży.

Comparative Market Analysis (porównawcza analiza rynkowa) zestawia Państwa dom z podobnymi nieruchomościami w okolicy – niedawno sprzedanymi, w trakcie transakcji i aktualnie oferowanymi – z uwzględnieniem różnic w metrażu, stanie i modernizacjach. Pomaga ustalić realną cenę ofertową. CMA to opinia pośrednika o cenie, a nie wycena rzeczoznawcy, i nie gwarantuje ceny sprzedaży. Zamów bezpłatną analizę CMA.

Prawo stanowe nie wymaga tego w każdym przypadku, ale w transakcjach mieszkaniowych w rejonie Chicago przyjęte jest, że kupujący i sprzedający mają własnych adwokatów. Powszechnie stosowana umowa Multi-Board Residential Real Estate Contract 8.0 daje adwokatom obu stron pięć dni roboczych od akceptacji na zatwierdzenie, odrzucenie lub zaproponowanie zmian (attorney review). Adwokaci zwykle zajmują się też tytułem własności, dokumentami i samym zamknięciem transakcji.

Domy w rejonie Palos leżą w hrabstwie Cook. Assessor szacuje wartość rynkową; wartość wymiarowa nieruchomości mieszkalnej to 10% tej kwoty. Stan Illinois stosuje współczynnik wyrównawczy (equalizer), z którego wynika EAV. Następnie odejmuje się ulgi, np. Homeowner Exemption (10 000 USD od EAV) i Senior Exemption (8 000 USD od EAV), i stosuje lokalną stawkę podatku.

Podatek płaci się z dołu, w dwóch ratach. Pierwsza to 55% kwoty z poprzedniego roku; druga uwzględnia nowe stawki, wyceny i ulgi. Terminy płatności ustalane są co roku. Stawki zależą od jednostek podatkowych, dlatego dane konkretnej nieruchomości warto sprawdzić na stronach Cook County Treasurer i Cook County Assessor. Nowi właściciele muszą sami złożyć wniosek o ulgi. Zobacz też mój artykuł o ulgach.

Typowe etapy: 1) pre-approval u kredytodawcy; 2) podpisanie pisemnej umowy z pośrednikiem kupującego i oglądanie domów; 3) oferta i wpłata zadatku (earnest money); 4) attorney review; 5) inspekcja techniczna; 6) wycena i ostateczna decyzja kredytowa; 7) końcowy obchód nieruchomości; 8) zamknięcie transakcji – podpisy, przelew środków i przekazanie kluczy. Terminy każdego etapu określa umowa. Więcej o kupnie.

Zdecydowanie warto. Pre-approval pokazuje realny budżet i informuje sprzedającego, że kredytodawca przeanalizował Państwa finanse. Wielu sprzedających oczekuje go razem z ofertą. Nie jest to ostateczna zgoda kredytowa – przed zamknięciem kredytodawca nadal weryfikuje nieruchomość i dokumenty.

To wpłata składana razem z ofertą na dowód poważnych zamiarów, przechowywana na rachunku escrow (często w biurze pośrednika sprzedającego lub w firmie ubezpieczającej tytuł własności (title company)) i zaliczana na poczet ceny przy zamknięciu. Kwota podlega negocjacji i jest wpisana do umowy. To, czy zostanie zwrócona w razie zerwania transakcji, zależy od zapisów umowy – wyjaśni to Państwa adwokat.

To zależy od umowy i przyczyny zerwania. Umowa Multi-Board 8.0 przewiduje m.in. terminy na attorney review, opcjonalny okres inspekcji oraz warunek uzyskania kredytu (financing contingency). Jeśli kupujący prawidłowo odstąpi od umowy na podstawie jednego z tych zapisów w wyznaczonym terminie, umowa zazwyczaj przewiduje zwrot zadatku; przekroczenie terminu może to zmienić.

Zadatek przechowywany jest na odrębnym rachunku escrow (225 ILCS 454/20-20(a)(17); 68 Ill. Adm. Code 1450.750). Zgodnie z umową Multi-Board wypłaca się go wyłącznie na wspólne pisemne polecenie kupującego i sprzedającego lub na podstawie orzeczenia sądu; biuro pośrednictwa pełniące funkcję escrowee może też z 14-dniowym wyprzedzeniem zawiadomić na piśmie o zamierzonej wypłacie, a pisemny sprzeciw wstrzymuje środki. Pośrednicy nie decydują, komu przypada zadatek. Środki mogą być też przechowywane przez firmę ubezpieczającą tytuł własności (title company), jeśli strony tak uzgodnią.

To zależy od finansów i gotowości na ryzyko. Sprzedaż w pierwszej kolejności daje pewność budżetu, ale może oznaczać tymczasową przeprowadzkę lub najem od kupującego (rent-back). Zakup w pierwszej kolejności pozwala uniknąć podwójnej przeprowadzki, lecz może wymagać utrzymywania dwóch domów, kredytu pomostowego lub oferty warunkowej, mniej atrakcyjnej dla sprzedających. Kredytodawca określi Państwa możliwości, a harmonogram zaplanujemy razem. Porozmawiajmy.

Przestępcy podszywają się pod pośrednika, adwokata, firmę ubezpieczającą tytuł własności lub kredytodawcę i wysyłają fałszywe dane do przelewu – najczęściej e-mailem, w ostatniej chwili. Odzyskanie przelanych pieniędzy jest bardzo trudne.

Przed wysłaniem jakichkolwiek środków zawsze należy zadzwonić bezpośrednio do firmy ubezpieczającej tytuł własności (title company) i potwierdzić dane do przelewu. Numer telefonu należy wziąć z niezależnego źródła, np. z oficjalnej strony internetowej firmy ubezpieczającej tytuł własności (title company) lub z dokumentów otrzymanych osobiście – nigdy z e-maila ani SMS-a.

Jak się chronić: nie ufać danym do przelewu przesłanym wyłącznie e-mailem; przed wysłaniem pieniędzy zadzwonić do firmy ubezpieczającej tytuł własności (title company) lub adwokata pod znany wcześniej numer (nie z e-maila); traktować każdą „zmianę” danych jako sygnał ostrzegawczy; po przelewie ponownie zadzwonić i potwierdzić wpływ. W razie podejrzenia oszustwa należy natychmiast zadzwonić do banku i zgłosić sprawę do FBI na ic3.gov.

Tak – dla moich klientów w sprawach nieruchomości. Jako Illinois Notary Public mogę poświadczać dokumenty (notarize), co może oszczędzić Państwu dodatkowych wizyt.

Jestem licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami i współpracuję z biurem sponsorującym At Home Realty Group, Inc. z siedzibą w Palos Hills, IL.

Tak. Płynnie mówię po polsku i po angielsku, więc możemy współpracować w każdym z tych języków. Nie mówię po hiszpańsku; dla klientów hiszpańskojęzycznych na spotkania i ważne rozmowy dostępny jest tłumacz języka hiszpańskiego, wyłącznie po wcześniejszym umówieniu.