Inwestowanie w nieruchomości w Illinois: najczęstsze pytania

Inwestorzy często porównują spodziewany czynsz z wydatkami, takimi jak podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, utrzymanie, pustostany i zarządzanie, oraz z kosztem finansowania. Wzrost wartości może nastąpić, ale nigdy nie jest gwarantowany. Mogę dostarczyć dane porównawcze o czynszach i transakcjach; doradca podatkowy i kredytowy pomogą ocenić liczby w Państwa sytuacji.

Cash flow to zwykle pobrany czynsz minus koszty utrzymania i raty kredytu. Może być dodatni lub ujemny i zmienia się w czasie. Wielu inwestorów utrzymuje rezerwę na naprawy i pustostany. Proszę omówić prognozy z własnym doradcą podatkowym lub kredytowym.

Budynki z dwoma do czterech lokali, np. two-flat i three-flat, są w rejonie Chicago popularne. Przy zakupie z zamiarem zamieszkania w jednym z lokali mogą być dostępne inne programy kredytowe niż przy czystej inwestycji, więc warto zapytać doradcę kredytowego. Przed zakupem proszę przejrzeć umowy najmu, zestawienie czynszów i kaucje oraz sprawdzić lokalne przepisy o zagospodarowaniu i rejestracji najmu. Adwokat wyjaśni obowiązki wynajmującego i najemców.

Sekcja 1031 amerykańskiego kodeksu podatkowego (Internal Revenue Code) może pozwolić właścicielowi nieruchomości inwestycyjnej lub firmowej odroczyć podatek od zysku przez zamianę na nieruchomość podobnego rodzaju (like-kind). Według IRS zasadniczo trzeba wskazać nieruchomość zastępczą w ciągu 45 dni i sfinalizować jej zakup w ciągu 180 dni od sprzedaży. Wymiana zwykle odbywa się przez kwalifikowanego pośrednika (qualified intermediary) i musi zostać przygotowana przed finalizacją sprzedaży. Proszę porozmawiać z własnym doradcą podatkowym i adwokatem przed wystawieniem nieruchomości.

Tak, to częste. Istniejące umowy najmu zwykle obowiązują po sprzedaży. Proszę wcześnie poprosić o kopie umów, zestawienie czynszów i dokumentację kaucji oraz dać je do przejrzenia adwokatowi. Pomogę zdobyć dokumenty i zaplanować prezentacje z poszanowaniem praw najemców do uprzedzenia.

Nieruchomości licytacyjne to m.in. domy sprzedawane w ramach licytacji komorniczych po przejęciu przez bank (foreclosure, sheriff’s sale), nieruchomości należące do banków (REO) wystawione na aukcję oraz nieruchomości sprzedawane na internetowych platformach aukcyjnych. Sprzedaż za zaległe podatki (tax sale) to odrębna procedura z własnymi zasadami. Zasady różnią się w zależności od domu aukcyjnego i sądu, dlatego zawsze należy zapoznać się z warunkami konkretnej sprzedaży.

Jak to zwykle przebiega: rejestrują się Państwo w domu aukcyjnym lub na licytację sądową, wpłacają wymagany depozyt i składają oferty zgodnie z opublikowanymi warunkami. Dom aukcyjny lub sąd określa wymagania dotyczące płatności, depozytu i finalizacji, a zwycięzca licytacji dokonuje zakupu i finalizacji zgodnie z tymi warunkami.

Ryzyka, o których warto wiedzieć: nieruchomości są zwykle sprzedawane w stanie istniejącym (as-is), często bez zastrzeżenia inspekcji i z ograniczonym dostępem do wnętrza lub bez niego. Uzyskanie kredytu może być trudne, a wiele sprzedaży wymaga zapłaty gotówką lub szybkiego dostępu do środków. Mogą występować obciążenia hipoteczne, lokatorzy nadal zamieszkujący nieruchomość lub problemy z tytułem własności, a do zwycięskiej oferty może zostać doliczona prowizja kupującego (buyer’s premium) lub inne opłaty.

Wskazówki dla inwestorów: dokładnie przeczytać warunki aukcji; sprawdzić tytuł własności i obciążenia; obejrzeć nieruchomość z zewnątrz i przejrzeć rejestry publiczne; ustalić stały budżet obejmujący remonty, opłaty i koszty utrzymania; przygotować finansowanie przed licytacją; oraz skonsultować się z adwokatem i firmą tytułową przed podjęciem zobowiązania. Mogę pomóc w analizie nieruchomości i porównywalnych transakcji. Decyzje inwestycyjne zawsze należą do Państwa.

Pomagam znaleźć i ocenić nieruchomości na podstawie danych o transakcjach i czynszach, przygotować oferty oraz koordynować inspekcje i terminy aż do finalizacji. Sama kupowałam i sprzedawałam nieruchomości na własny rachunek, zbudowałam nowy dom i przeprowadziłam remonty, więc znam praktyczną stronę inwestowania. Decyzje inwestycyjne zawsze należą do Państwa.