Invertir en bienes raíces en Illinois: preguntas comunes

Los inversionistas suelen comparar la renta esperada con gastos como impuestos a la propiedad, seguro, mantenimiento, desocupación y administración, además del costo del financiamiento. La plusvalía puede ocurrir, pero nunca está garantizada. Puedo darle datos comparables de rentas y ventas; su asesor fiscal y su prestamista pueden ayudarle a evaluar los números para su caso.

El flujo de efectivo es, en general, la renta que cobra menos los gastos de operación y los pagos del préstamo. Puede ser positivo o negativo y cambia con el tiempo. Muchos inversionistas guardan reservas para reparaciones y desocupación. Revise sus proyecciones con su propio asesor fiscal o prestamista.

Los edificios de dos a cuatro unidades, como los two-flats y three-flats, son comunes en el área de Chicago. Si va a vivir en una de las unidades, puede calificar para programas de préstamo distintos a los de una inversión pura; pregunte a su prestamista. Antes de comprar, revise los contratos de arrendamiento, la lista de rentas y los depósitos, y consulte las reglas locales de zonificación y registro de alquileres. Su abogado puede explicarle las obligaciones de arrendador e inquilinos.

La Sección 1031 del Código de Rentas Internas (Internal Revenue Code) puede permitir al dueño de una propiedad de inversión o de negocio diferir el impuesto sobre la ganancia al intercambiarla por una propiedad similar (like-kind). Según el IRS, por lo general debe identificar la propiedad de reemplazo dentro de 45 días y completar la compra dentro de 180 días después de vender. Los intercambios suelen hacerse con un intermediario calificado y deben prepararse antes del cierre. Hable con su propio asesor fiscal y abogado antes de poner su propiedad en venta.

Sí, es común. Los contratos de arrendamiento existentes generalmente continúan después de la venta. Pida pronto copias de los contratos, la lista de rentas y los registros de depósitos, y pida a su abogado que los revise. Puedo ayudarle a solicitar los documentos y a programar visitas respetando los avisos a los inquilinos.

Las propiedades en subasta incluyen viviendas vendidas en ventas por ejecución hipotecaria (ventas judiciales o del sheriff), propiedades de bancos (REO) ofrecidas en subasta y propiedades vendidas en plataformas de subastas en línea. Las ventas por impuestos (tax sales) son un proceso aparte con sus propias reglas. Las reglas varían según la casa de subastas y el tribunal, por lo que siempre debe leer los términos específicos de cada venta.

Cómo funciona normalmente: usted se inscribe con la casa de subastas o para la venta judicial, entrega el depósito requerido y presenta sus ofertas según los términos publicados. La casa de subastas o el tribunal fija los requisitos de pago, depósito y cierre, y el ganador completa la compra y el cierre conforme a esos términos.

Riesgos que debe conocer: las propiedades normalmente se venden en su estado actual (as-is), a menudo sin cláusula de inspección y con acceso limitado o nulo al interior. El financiamiento puede ser difícil, y muchas ventas exigen pago en efectivo o fondos disponibles con rapidez. Puede haber gravámenes, ocupantes que todavía viven en la propiedad o problemas de título, y es posible que se añada una prima del comprador (buyer’s premium) u otros cargos a la oferta ganadora.

Consejos para inversionistas: lea con atención los términos de la subasta; investigue el título y los gravámenes; pase frente a la propiedad y revise los registros públicos; fije un presupuesto firme que incluya reparaciones, cargos y costos de mantenimiento; tenga sus fondos listos antes de ofertar; y consulte a un abogado y a una compañía de títulos antes de comprometerse. Puedo ayudarle a investigar propiedades y ventas comparables. Las decisiones de inversión siempre son suyas.

Le ayudo a encontrar y evaluar propiedades con datos de ventas y rentas comparables, a preparar ofertas y a coordinar inspecciones y plazos hasta el cierre. He comprado y vendido propiedades por cuenta propia, construido una casa nueva y realizado remodelaciones, así que conozco el lado práctico. Las decisiones de inversión siempre son suyas.