Preguntas de compradores y vendedores

Depende del préstamo. Mínimos habituales: los préstamos convencionales pueden comenzar con un 3% para compradores que califican; los FHA requieren 3.5% con puntaje de crédito de 580 o más (10% con 500–579); los VA a menudo permiten cero pago inicial a veteranos y militares elegibles. Con menos del 20% en un préstamo convencional, normalmente se paga seguro hipotecario.

En Illinois también puede haber asistencia para el pago inicial a través de la Illinois Housing Development Authority (IHDA). Su prestamista fija los requisitos finales; conviene obtener la preaprobación temprano.

El comprador suele pagar entre el 2% y el 5% del precio o del monto del préstamo (CFPB, Fannie Mae), además del pago inicial: cargos del prestamista, tasación, seguro de título, honorarios de abogado, registro e impuestos y seguro prepagados.

El vendedor normalmente paga el impuesto estatal de transferencia ($0.50 por cada $500 del precio, 35 ILCS 200/31-10) y el impuesto del condado de Cook ($0.25 por cada $500), más cualquier impuesto municipal, honorarios de abogado, cargos de título, comisiones e impuestos prorrateados. El prestamista debe entregarle un Loan Estimate tras la solicitud y un Closing Disclosure al menos 3 días hábiles antes del cierre.

Hay dos etapas: el tiempo hasta recibir una oferta aceptada y el tiempo del contrato al cierre. El tiempo en el mercado depende del precio, el estado, la ubicación y la demanda, por lo que varía mucho; le mostraré datos locales recientes para su casa. La fecha de cierre se fija en el contrato, comúnmente unos 30 a 60 días cuando el comprador usa financiamiento. No se puede garantizar ni la fecha ni el precio de venta.

Un Análisis Comparativo de Mercado compara su casa con propiedades similares cercanas vendidas recientemente, bajo contrato o en venta, ajustando diferencias de tamaño, estado y mejoras. Ayuda a fijar un precio de lista realista. Es la opinión de precio de un corredor, no una tasación, y no garantiza el precio de venta. Solicite un CMA gratuito.

La ley no lo exige en todos los casos, pero en las ventas residenciales del área de Chicago es costumbre que comprador y vendedor tengan cada uno su abogado. El contrato Multi-Board Residential Real Estate Contract 8.0 otorga a los abogados cinco días hábiles después de la aceptación para aprobar, rechazar o proponer cambios (attorney review). Los abogados también suelen encargarse del título, los documentos y el cierre.

Las casas del área de Palos están en el condado de Cook. El Asesor (Assessor) estima el valor de mercado; el valor tasado residencial es el 10% de ese valor. El estado aplica un factor de igualación (equalizer) para obtener el EAV. Se restan las exenciones, como la Homeowner Exemption ($10,000 del EAV) y la Senior Exemption ($8,000 del EAV), y se aplica la tasa local.

Los impuestos se pagan a año vencido, en dos cuotas. La primera es el 55% del total del año anterior; la segunda refleja nuevas tasas, avalúos y exenciones. Las fechas de pago se fijan cada año. Las tasas varían según los distritos fiscales; consulte cualquier propiedad en los sitios del Tesorero del condado de Cook y del Asesor del condado de Cook. Los nuevos dueños deben solicitar sus propias exenciones. Vea también mi artículo sobre exenciones.

Pasos habituales: 1) preaprobación de un prestamista; 2) firma de un acuerdo escrito con su corredor y visitas; 3) oferta y depósito de garantía (earnest money); 4) revisión de abogados; 5) inspección; 6) tasación y aprobación final del préstamo; 7) recorrido final; 8) cierre: firmas, transferencia de fondos y entrega de llaves. El contrato fija los plazos de cada paso. Más sobre comprar.

Es muy recomendable. La carta de preaprobación muestra su presupuesto probable e indica al vendedor que un prestamista revisó sus finanzas. Muchos vendedores la esperan junto con la oferta. No es una aprobación final; el prestamista sigue revisando la propiedad y su expediente antes del cierre.

Es un depósito de buena fe que acompaña la oferta, se guarda en una cuenta escrow (a menudo en la correduría del vendedor o una compañía de títulos) y se acredita al precio en el cierre. El monto es negociable y consta en el contrato. Si se devuelve o no cuando la operación no se concreta depende de los términos del contrato; su abogado puede explicárselos.

Depende del contrato y del motivo. El contrato Multi-Board 8.0 incluye plazos como la revisión de abogados, un período opcional de inspección y una condición de financiamiento. Si el comprador termina el contrato correctamente bajo una de estas cláusulas dentro del plazo, el contrato suele prever la devolución del depósito; no cumplir un plazo puede cambiarlo.

El earnest money se guarda en una cuenta escrow separada (225 ILCS 454/20-20(a)(17); 68 Ill. Adm. Code 1450.750). Según el contrato Multi-Board, solo se libera con la instrucción conjunta y por escrito del comprador y el vendedor o por orden judicial; la correduría que actúa como depositaria también puede notificar por escrito, con 14 días de anticipación, cómo piensa desembolsarlo, y cualquier objeción escrita mantiene retenidos los fondos. Los agentes no deciden quién se lo queda.

Depende de sus finanzas y de cuánto riesgo prefiera asumir. Vender primero le da certeza de presupuesto, pero puede requerir una mudanza temporal o un alquiler posterior al cierre (rent-back). Comprar primero evita mudarse dos veces, pero puede implicar mantener dos casas, un préstamo puente o una oferta condicionada a vender, menos atractiva para los vendedores. Su prestamista le dirá para qué califica, y planificamos los tiempos juntos. Hablemos.

Los delincuentes se hacen pasar por su corredor, abogado, compañía de títulos o prestamista y envían instrucciones de transferencia falsas, a menudo por correo electrónico y a última hora. Recuperar el dinero transferido es muy difícil.

Antes de enviar cualquier fondo, llame siempre directamente a la compañía de títulos para verificar las instrucciones de transferencia. Use un número de teléfono de una fuente independiente, como el sitio web oficial de la compañía de títulos o los documentos de cierre recibidos en persona; nunca un número que aparezca en un correo electrónico o mensaje de texto.

Cómo protegerse: no confíe en instrucciones enviadas solo por correo electrónico; antes de enviar dinero, llame a la compañía de títulos o al abogado a un número que ya conozca (no al del correo); considere cualquier “cambio” como señal de alerta; llame de nuevo después de transferir para confirmar la recepción. Si sospecha fraude, llame de inmediato a su banco y repórtelo al FBI en ic3.gov.

Sí, para mis clientes de bienes raíces. Como Illinois Notary Public, puedo certificar documentos (notarize), lo que puede ahorrarle viajes adicionales.

Soy corredora de bienes raíces patrocinada por At Home Realty Group, Inc., con oficina en Palos Hills, IL.

Sí. Hablo inglés y polaco con fluidez, así que podemos trabajar en cualquiera de esos idiomas. No hablo español; para clientes de habla hispana hay un intérprete de español disponible solo con cita previa para nuestras reuniones y conversaciones importantes.